Quali sono le spese condominiali e come si pagano

La maggior parte delle persone in Italia vive all’interno di un condominio, uno stabile o un complesso di edifici composto da una serie di appartamenti privati e degli spazi comuni. Quest’ultimi devono essere gestiti da tutti gli inquilini, i quali partecipano ai costi necessari per la manutenzione, l’ammodernamento e il pagamento dei vari servizi. Vediamo nel dettaglio quali sono le spese condominiali, come funzionano, quando pagarle e come vengono ripartite tra i condomini.

Cosa rientra nelle spese condominiali ordinarie

All’interno di un condominio tutti i proprietari degli immobili e gli inquilini devono contribuire alle spese condominiali ordinarie. Si tratta di una serie di costi che non hanno carattere straordinario, ovvero il pagamento non avviene una tantum, ma sono interventi programmati e fissi, pianificati con una cadenza mensile. Fanno parte di questa categoria tutte le operazioni di manutenzione e pulizia delle aree comuni, tra cui ad esempio:

• pulizia delle scale;
• manutenzione delle aree verdi comuni;
• illuminazione dell’androne e degli spazi condivisi;
• pagamento delle polizze assicurative per lo stabile;
• gestione burocratica e amministrativa;
• tariffa dell’amministratore di condominio;
• compenso del portiere ove presente;
• manutenzione dell’ascensore.

Inoltre rientrano nelle spese condominiali mensili anche piccoli interventi di routine, come la sostituzione delle lampadine fulminate, la pulizia di tombini e pozzetti di raccolta dell’acqua piovana, oppure la riparazione di serrature e altri lavori di edilizia vincolati al normale svolgimento delle attività quotidiane del condominio e degli inquilini. Questi costi sono di solito pagati su base mensile, oppure in alcuni casi bimestralmente, tramite il classico bollettino da saldare presso un qualsiasi ufficio postale.

In cosa consistono le spese condominiali straordinarie

Ogni condominio deve prendersi cura del proprio stabile e delle parti comuni, attraverso interventi di ammodernamento, conservazione e miglioramento della struttura. Per questo motivo esistono dei costi condivisi cosiddetti spese condominiali straordinarie, ovvero decise dall’assemblea condominiale in base alla maggioranza dei voti. Si tratta di investimenti e spese non pianificati, ma realizzati in seguito a una situazione emergenziale, oppure per aumentare l’efficienza dell’edificio e le sue funzionalità.

Ad esempio tra i lavori straordinari rientrano i seguenti interventi:

• sostituzione della caldaia;
• installazione dei pannelli fotovoltaici;
• ristrutturazione delle facciate;
• riparazioni non programmate;
• sostituzione di infissi e altre componenti;
• rifacimento delle terrazze condominiali;
• lavori di giardinaggio non legati alla manutenzione ordinaria;
• montaggio di sistemi di videosorveglianza.

I lavori straordinari devono essere approvati dall’assemblea di condominio, all’interno della quale la maggioranza degli inquilini deve votare a favore dell’intervento e approvare il preventivo di spesa. Dopodiché il costo sarà ripartito tra i vari condomini, i quali dovranno versare la somma dovuta nelle modalità previste, ad esempio in un’unica soluzione oppure tramite una serie di rate mensili, bimestrali o trimestrali.

Ripartizione spese condominiali: tabelle millesimali

Come abbiamo appena accennato le spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, vengono suddivise in base alle tabelle condominiali, tuttavia esiste una differenza sostanziale tra le due tipologie. Nel primo caso si utilizzano infatti le tabelle di uso, ovvero un sistema di ripartizione che tiene conto del reale utilizzo di quel servizio da parte di ogni inquilino. Ad esempio una persona che abita al primo piano userà di meno l’ascensore, rispetto a una che abita al quinto piano, perciò è normale che la contribuzione sarà diversa.

Inoltre le spese ordinarie tengono conto di una novità introdotta negli anni, le tabelle millesimali relative al fabbisogno energetico delle unità immobiliari, le quali prevedono una partecipazione vincolata all’impatto energetico di ogni appartamento, in base ad alcune caratteristiche tecniche, all’orientamento e al posizionamento. Al contrario le spese condominiali straordinarie richiedono la contribuzione di tutti i condomini, di solito in parti uguali, ad eccezione di decisioni prese all’interno dell’assemblea condominiale.

Quando si pagano le rate condominiali?

Una volta decise le spese ordinarie del condominio, per gli interventi necessari alla sua gestione, oppure i lavori a carattere straordinario, è necessario pagare le rate condominiali. All’interno sono presenti tutti i costi da sostenere in base alle tabelle millesimali, quindi già ripartiti secondo il livello di contribuzione relativo al proprio appartamento. Le pendenze si pagano attraverso un normale bollettino postale, un versamento bancario, assegni, bonifici o con qualsiasi altra modalità prevista dal regolamento condominiale, depositando la somma sul conto corrente bancario o postale del condominio.