Proroga della cedolare secca sugli affitti: tutte le novità per il 2018

La tassazione sui contratti di locazione è una delle voci di spesa più marcate per i proprietari di immobili in affitto, che pesa sui guadagni ottenuti da questo tipo d’investimento soprattutto per chi detiene redditi medio-alti. Tuttavia il Governo, attraverso la Legge di Bilancio 2018, ha esteso anche al 2018 e al 2019 la possibilità di ricorrere alla cedolare secca, una misura sostitutiva che permette di usufruire di un’aliquota scontata al 10 e al 21%. Vediamo quali sono le novità per il 2018 e come funziona nel dettaglio la cedolare secca sugli affitti.

Cedolare secca: di cosa si tratta

Con il Decreto Piano Casa è stata introdotta la cedolare secca per i contratti di locazione nel periodo 2014-2017, una misura volta a calmierare i prezzi degli affitti di immobili, offrendo un vantaggio economico sia agli affittuari che ai proprietari di immobili. Infatti con questo provvedimento i cittadini hanno potuto usufruire del blocco del prezzo di locazione, mentre dall’altro lato i proprietari delle unità immobiliari di una tassazione agevolata.

Tuttavia l’aumento previsto per il 2018 è stato di fatto bloccato dal Governo, tramite la proroga inserita nella Legge di Stabilità 2018, con cui la cedolare continuerà a rimanere al 10 e al 21% anche per il biennio 2018-2019. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva, sia per quanto riguarda l’Irperf che le addizionali richieste sui contratti di colazione, relative al reddito derivante dall’affitto di immobili ad uso abitativo.

Oltre ad offrire una tassazione inferiore a quella standard, la cedolare secca dà diritto all’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro per le operazioni di registro dei contratti. Il valore dell’imposta è pari al 21% dell’importo annuo della locazione nel caso di contratti a canone libero, oppure al 10% per quelli a canone concordato.

Per quali immobili è possibile utilizzare la cedolare secca

La cedolare secca è un regime speciale che può essere scelto dalle persone fisiche, titolari di un immobile di proprietà da affittare a privati per uso abitativo. Le categorie catastali che rientrano nell’agevolazione sono quelle dalla A1 alla A11, fatta eccezione per gli immobili di categoria A10, ovvero studi privati e uffici. Inoltre è possibile aderire alla cedolare secca anche per gli affitti di box, garage e cantine, solo ed esclusivamente se allocate insieme all’unità abitativa.

Ovviamente in questo caso entrambe le parti in causa devono essere espressamente d’accordo sulla formula fiscale, perciò il proprietario dell’immobile è tenuto a informare per iscritto l’affittuario attraverso l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. In questo modo il locatore rinuncia alla rivalutazione dell’importo del contratto di affitto, anche se tale clausola è comunque presente nel documento di locazione.

Quando si deve pagare la cedolare secca nel 2018

Normalmente l’imposta della cedolare secca è al 21%, valida per tutti i contratti di locazione a canone libero, tuttavia esistono delle eccezioni che permettono di pagare soltanto il 10%. Rientrano in questi casi i contratti di locazione a canone concordato, situati nei Comuni di città come:

• Roma
• Milano
• Firenze
• Napoli
• Palermo
• Torino
• Venezia
• Genova
• Bari
• Catania

In alternativa possono includersi anche le unità abitative localizzate nei Comuni ad alta tensione abitativa, la cui lista aggiornata è fornita direttamente dal Cipe. La durata dell’agevolazione è pari a quella del contratto di locazione, compresa anche la proroga dell’affitto in base alle opzioni previste dal contratto. In quest’ultimo caso è obbligatorio provvedere alla riconferma nell’accettazione della cedolare secca da entrambe le parti.

Le tempistiche prevedono la registrazione del contratto e della cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del periodo di locazione. Negli affitti con durata superiore a un anno è possibile optare per la cedolare secca anche successivamente, ma al contrario di quando l’agevolazione è richiesta all’inizio del contratto è necessario versare sia l’imposta di registro che di bollo.

Le scadenze previste per il pagamento delle imposte della cedolare secca sono le stesse dell’Irpef, con eccezione del primo anno di locazione in cui non è necessario effettuare il versamento, che invece verrà realizzato nell’anno successivo sulla base imponibile relativa all’anno precedente. Il pagamento avviene in due rate, l’acconto pari al 95% e il restante 5% da versare successivamente.

Se l’importo della cedolare secca è inferiore a 257,52€ bisogna versare l’acconto in un’unica soluzione, entro il 30 novembre dell’anno corrente, mentre nel caso di importi superiori è possibile effettuare il pagamento in due rate. La prima è pari al 40% dell’acconto e deve essere versata entro il 30 giugno, mentre la seconda pari al 60% entro il 30 novembre.

Come versare la cedolare secca per gli affitti

Il pagamento dell’imposta sostitutiva prevista dal regime della cedolare secca deve essere effettuato tramite il modello Unico F24. I codici da inserire nella dichiarazione dei redditi sono il 1840, relativo alla prima rata dell’acconto, il 1841 per la seconda rata dell’acconto o il pagamento in un’unica soluzione e il 1842, per il saldo finale della cedolare secca sui contratti di locazione agevolati.