Come si calcolano i millesimi di un appartamento in condominio

La maggior parte delle persone nel nostro Paese vive in appartamento, una soluzione comoda e pratica dove i costi della gestione dell’edificio vengono suddivisi tra i vari condomini. La ripartizione delle spese condominiali permette di ridurre l’impatto economico, riguardante i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile.

In questo modo ogni nucleo familiare residente in un appartamento paga solamente una parte delle spese, il cui calcolo viene realizzato tenendo conto di alcuni fattori, tra cui la grandezza dell’abitazione, l’esposizione, la luminosità e il valore stesso dell’immobile. Tale operazione viene effettuata attraverso il conteggio dei millesimi, in base a cui ogni condomino dovrà pagare la sua parte dei costi condominiali.

Parti comuni di un edificio: di cosa si tratta

Quando in un edificio si trovano unità abitative appartenenti a soggetti differenti entra in gioco un concetto chiamato parte comune. Si tratta di un principio giuridico trattato all’interno del Codice Civile, esattamente nell’articolo 1117. Qui si evince come le parti comuni di uno stabile rappresentino tutte quelle aree considerate temporanee, ovvero il cui usufrutto è concesso saltuariamente a tutti gli aventi diritto.

Rientrano quindi nelle parti comuni:

• terreno sul quale sorge l’edificio
• fondamenta
• muri portanti
• pilastri e travi
• tetti
• scale
• portoni d’ingresso
• portici
• cortili
• facciate
• parcheggi
• portineria
• lavanderia
• sottotetti
• stenditoi
• ascensori
• cisterne
• impianti idraulici
• fognature
• impianti centralizzati di gas e riscaldamento
• impianti elettrici
• impianti di condizionamento
• impianti di telecomunicazioni centralizzati

La concezione di parte comune è essenziale per capire la ripartizione delle spese condominiali. Infatti la gestione e la manutenzione di queste aree è responsabilità di tutti i condomini, che devono contribuire alle spese in base ai valori millesimali del proprio appartamento. Invece sono considerate private tutte le aeree e le parti degli impianti che si trovano all’interno della propria abitazione, comprese le superfici interne dei balconi.

Tabelle millesimali: cosa sono e come si calcolano

Il calcolo dei costi che ogni nucleo familiare deve corrispondere per la manutenzione delle parti comuni è realizzato d’accordo con le tabelle millesimali. Il conto viene effettuato prendendo come riferimento il valore totale dell’edificio, assegnandogli una quota pari a 1.000. Dopodiché questo numero viene suddiviso fra tutte le unità abitative, ognuna delle quali è rappresentata da un valore espresso in millesimi rispetto a quello complessivo dello stabile.

Il calcolo dei millesimi o delle quote condominiali viene seguito da un professionista specializzato, che determina il valore relativo di ogni appartamento. Ovviamente qualora dovessero occorrere modifiche strutturali e cambiamenti della metratura dell’unita abitativa è necessario rifare tale calcolo, che non tiene conto soltanto della grandezza dell’abitazione ma anche di altri parametri relazionati al valore stesso dell’immobile.

I parametri principali di valutazione sono:

• superficie
• destinazione d’uso
• esposizione
• altezza o piano
• numero di stanze
• orientamento

Una volta individuate tutte le superfici e i volumi i metri quadrati vengono moltiplicati per un valore, chiamato coefficiente millesimale o correttivo. Ad esempio un soggiorno ha come coefficiente di destinazione 1, mentre lo stesso parametro per un ripostiglio è di 0.8. Allo stesso modo un appartamento affacciato sulla strada ha un coefficiente di orientamento di 1, mentre se rivolto verso il giardino tale valore è pari a 0,85.

Una tabella per ogni servizio condominiale

I millesimi condominiali non vengono calcolati univocamente per tutti i servizi e le parti in comune, ma vengono redatte delle tabelle di riferimento per ogni singolo aspetto dell’edificio. Infatti un condomino che abita al quinto piano userà sicuramente molto di più l’ascensore rispetto a uno che vive al piano terra, perciò dovrà contribuire maggiormente alle spese relative a questo servizio.

Esistono tabelle millesimali per i tetti, per il sistema di riscaldamento centralizzato, per l’ascensore, per le scale e per le aree comuni. Ad esempio la parte di contribuzione per l’ascensore viene calcolata in due quote, il 50% in base ai millesimi condominiali mentre il restante 50% secondo il piano di ubicazione dell’appartamento. Ugualmente la quota per la manutenzione delle scale viene stabilita tramite due misure, il 50% per i millesimi condominiali e l’altro 50% per l’altezza dell’abitazione dal suolo.

Chi si occupa del calcolo delle tabelle millesimali?

La ripartizione dei millesimi tra i vari appartamenti condominiali è un’operazione che comprende due criteri di valutazione, uno oggettivo e l’altro invece soggettivo. Per questo motivo spesso la divisione dei millesimi dà adito a dispute e diatribe, poiché un condomino può pensare più o meno giustamente che tale calcolo sia sproporzionato e non equo.

La valutazione viene effettuata da un tecnico specializzato, che dopo aver studiato a fondo le planimetrie e le informazioni catastali stabilisce le ripartizioni e i valori delle tabelle millesimali, attribuendo ad ogni appartamento un valore preciso. Successivamente la perizia viene analizzata dall’assemblea di condominio, verificata dall’amministratore stesso e infine firmata e accettata da tutti i condomini.

Per contestare le tabelle millesimali il luogo più appropriato è proprio l’assemblea di condominio, nella quale si può richiedere una nuova perizia da parte di un altro tecnico. In alternativa è possibile procedere con una causa giudiziale, alla quale dovrà rispondere in rappresentanza dell’edificio il solo amministratore e non i singoli condomini.

In realtà procedere alla revisione dei millesimi è una procedura piuttosto complicata, poiché è il diretto interessato che deve provare l’errore nel conteggio e nella ripartizione delle tabelle millesimali. Perciò a meno che non sussistano prove evidenti è meglio cercare di risolvere la disputa internamente, infatti difficilmente un giudice offrirà un parere positivo senza documenti concreti che attestino l’errore oltre ogni ragionevole dubbio.