Come staccarsi dal riscaldamento centralizzato e quanto costa

Una delle spese più ingenti nella gestione di un condominio è quella legata al riscaldamento centralizzato, un sistema spesso inefficiente che non permette di usufruire del servizio nei tempi e nelle modalità preferite. Solitamente infatti gli orari di accensione vengono stabiliti nell’assemblea di condominio, perciò è naturale che non sia possibile accontentare tutti gli inquilini. Vediamo quindi in quali casi è possibile staccarsi dal riscaldamento centralizzato, quanto costa e cosa prevedono le norme del Codice Civile.

Riscaldamento centralizzato del condominio: quando è possibile staccarsi

Il distacco della propria unità abitativa dall’impianto di riscaldamento centralizzato è sempre un argomento molto discusso nei condomini, tuttavia esistono diverse sentenze a riguardo che offrono un quadro normativo piuttosto consistente su cui appoggiarsi. Innanzitutto l’articolo 1118 del Codice Civile stabilisce che ogni condomino può richiedere la separazione dall’impianto di riscaldamento centralizzato, perciò si tratta di un’azione legittima.

Tuttavia ciò è consentito purché tale operazione non comporti un aggravio delle spese da parte degli altri inquilini, oppure uno squilibrio nel funzionamento dell’impianto stesso. Perciò in primo luogo chiunque voglia staccarsi dal riscaldamento centralizzato deve fornire delle prove concrete, una perizia tecnica che offra una valutazione univoca per comprovare l’assoluta fattibilità del distaccamento.

In caso contrario diverse sentenze hanno costretto il condomino ha riallacciarsi all’impianto centralizzato, oltre al pagamento delle spese di adeguamento e degli arretrati. Allo stesso tempo il condomino che si separa dall’impianto di riscaldamento centralizzato deve comunque continuare a contribuire ad alcune spese, tra cui quelle legate alla gestione straordinaria e di conservazione del sistema in base ai millesimi assegnatigli.

Come staccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato

Dal 18 giugno del 2013 ogni condomino può staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato senza l’autorizzazione dell’assemblea  di condominio. Tuttavia tale organo deve essere messo a conoscenza della volontà dell’inquilino, che è tenuto comunque ha fornire una perizia tecnica sull’assoluta mancanza di interferenze nel funzionamento della caldaia e nei costi legati al riscaldamento.

Inoltre prima di procedere con il distacco è necessario controllare il regolamento condominiale, che in alcuni caso potrebbe vietare espressamente tale operazione. Qualora non dovessero sussistere impedimenti ogni inquilino deve avvisare l’amministratore del condominio, fornendo una perizia tecnica che sarà presentata davanti all’assemblea semplicemente a conoscenza.

Inoltre il condomino deve provvedere all’adeguamento del proprio sistema di riscaldamento, realizzando una canna fumaria a norma e che rientri nei vincoli condominiali. Infine è necessario continuare a contribuire ad alcune spese relative all’impianto di riscaldamento centralizzato, tra cui le spese straordinarie e di conservazione a norma dell’impianto.

Perizia tecnica per il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Un documento fondamentale per staccarsi dal riscaldamento centralizzato all’interno del condominio è la perizia tecnica. Si tratta di un’analisi effettuata da uno specialista abilitato, che deve mostrare la completa idoneità dell’operazione, che in particolare non deve comportare costi aggiuntivi per gli altri condomini e inefficienze dell’impianto centrale.

La perizia tecnica deve indicare i consumi del sistema di riscaldamento centralizzato, comprese le previsioni per i consumi successivi al distacco da parte dell’unità abitativa in questione. Inoltre deve fornire un parere professionale sulla mancanza di potenziali alterazione dei consumi o modifiche al funzionamento ottimale dell’impianto centrale.

Tuttavia la perizia tecnica è un documento molto spesso criticato e impugnato davanti a un giudice, poiché si tratta di un parere professionale non basato su criteri univoci e assolutamente oggettivi. In questi casi è necessario muoversi con cautela, soprattutto perché un’eventuale sentenza sfavorevole potrebbe costringere al ritorno al riscaldamento centralizzato e al pagamento degli arretrati e dei danni.

Limitazioni e vincoli al distacco dall’impianto centralizzato

Staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato è un procedimento complesso e potenzialmente pericoloso, in quanto nonostante l’articolo 1118 del Codice Civile indichi la completa validità di tale operazione sussistono allo stesso tempo diversi impedimenti normativi.

Ad esempio il distacco dal riscaldamento centrale potrebbe essere vietato da normative regionali o comunali, legate a regolamenti edilizi, oppure il divieto potrebbe essere chiaramente espresso all’interno del regolamento condominiale. Inoltre l’impianto di riscaldamento autonomo dovrà avere una canna fumaria in regola con le normative condominiali, con la fuoriuscita dei gas di scarto direttamente sul tetto.

È ovvio come tale adeguamento sia tecnicamente difficile da realizzare, soprattutto in appartamenti situati ai piani inferiori dello stabile condominiale. Perciò prima di procedere con il distacco è opportuno valutare attentamente tutte le disposizioni in merito, i costi diretti e indiretti ed eventualmente anche soluzioni alternative come i contabilizzatori e le valvole termostatiche.

Quanto costa il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Attualmente staccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento in un condominio è un’operazione piuttosto cara, che comporta ingenti spese sia per la perizia tecnica completa della resa termica della caldaia prima e dopo la separazione, sia per la realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo perfettamente a norma.

In media la sola perizia tecnica può costare dai 700 ai 1.200 euro, mentre l’intero procedimento può arrivare a costare dai 5.000 agli 8.000 euro. Si tratta naturalmente di una cifra considerevole, nonostante in alcuni casi il risparmio nella gestione delle spese per il riscaldamento possa essere elevato.

Oltre ai costi della diagnosi energetica per il distacco bisogna infatti considerare la spesa per il nuovo impianto di riscaldamento, che in base al modello e al tipo di caldaia può comportare un esborso dagli 800 ai 3.000 euro. Inoltre bisogna aggiungere le opere murarie necessarie all’interno della propria abitazione, più i lavori d’installazione della nuova canna fumaria, con costi che possono andare dai 3.000 ai 5.000 euro.

Staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato conviene?

Il distacco dal riscaldamento centralizzato condominiale non sempre è una scelta conveniente, ma è necessario valutare ogni singolo caso attraverso un’attenta analisi dei costi e dei possibili benefici derivanti da tale operazione. In linea di massima è consigliabile richiedere sempre almeno due o tre preventivi di spesa, per analizzare nel dettaglio i costi e le soluzioni proposte da ogni ditta specializzata.

Oltre a ciò è importante trovare un’impresa che offra una stima dettagliata dei consumi futuri, per valutare con cognizione di causa la reale convenienza del distacco e il tempo necessario per il rientro dalle spese sostenute. Tuttavia per abbattere i costi di gestione è sempre indicato optare per una caldaia a fonti rinnovabili, per beneficiare dei bonus fiscali come l’Ecobonus che permette di recuperare fino al 65% dei costi.