Catasto: cos’è e come funziona e come fare la visura catastale

Tutti i beni immobiliari presenti all’interno del territorio nazionale sono registrati all’interno del Catasto. Si tratta di una misura che risponde a due precisi obiettivi, censire il patrimonio immobiliare nazionale e tutelare i diritti dei proprietari, permettendo allo stesso tempo di calcolare con esattezza le tasse e le imposte che ogni unità edificata deve pagare allo Stato.

Dal 2012 l’Ufficio del Catasto fa parte a tutti gli effetti dell’Agenzia delle Entrate, che ne ha incorporate le funzioni e ne controlla l’erogazione dei servizi. Specifiche come la visura catastale, la rendita catastale e il reddito imponibile dei fabbricati e degli immobili sono estremamente importanti ai fini fiscali e civili. Per questo motivo oggi cercheremo di capire che cos’è e come funziona il Catasto in Italia.

Come funziona il Catasto

Il Catasto altro non è che un registro di tutti i beni immobili presenti nel nostro Paese, compresi quelli che appartengono a soggetti privati ma anche a enti e associazioni pubbliche. All’interno dei registri del Catasto vengono riportate tutte le caratteristiche di una proprietà immobiliare, incluse le eventuali trasformazioni avvenute nel corso degli anni.

Oggi l’Ufficio del Catasto è stato completamente digitalizzato e assorbito dall’Agenzia delle Entrate, che gestisce telematicamente l’archiviazione delle misure catastali. Tali registri sono suddivisi in due grandi gruppi, da una parte quelli che fanno riferimento ai terreni, dall’altra i documenti inerenti gli immobili urbani.

Ovviamente il Catasto non ha funzioni attive ai fini della prova del valore dell’immobile o del terreno. Per questo motivo quando si accende un mutuo ipotecario è necessaria la perizia di un tecnico specializzato sull’immobile, poiché è indispensabile verificarne con esattezza il valore e lo stato, basandosi anche sulle misure catastali presenti nei registri.

Il sistema è gestito grazie a due software principali in uso presso l’Agenzia delle Entrate, il PREGEO e il DOCFA, utilizzati per gli aggiornamenti ai registri del Catasto. Il primo consente ai professionisti come geometri, ingegneri e architetti di inserire e consultare le mappe catastali, le tipologie particellari e la loro suddivisione. Il DOCFA invece permette di comunicare e inviare documenti e variazioni, come ad esempio per i nuovi accatastamenti o per le modifiche di edifici già esistenti.

Che cos’è la visura catastale

Le informazioni contenute all’interno dei registri del Catasto sono naturalmente consultabili da chiunque ne faccia domanda, anche se l’accesso ad alcune informazioni è limitato solo ed esclusivamente al proprietario o a un suo delegato. Per ottenere tali dati è necessario procedere con una richiesta specifica, un documento chiamato appunto visura catastale.

In questo modo si possono ricevere informazioni su:

• dati reddituali degli immobili, compresi terreni e fabbricati
• dati identificativi degli immobili
• informazioni anagrafiche degli intestatari degli immobili
• mappe catastali dei terreni
• planimetrie delle unità immobiliari
• monografie dei Punti Fiduciali
• aggiornamenti catastali e modifiche
• elaborato planimetrico

Come accennato l’accesso a tali informazioni è pubblico, quindi chiunque può richiedere una visura catastale ottenendo questi dati. Fanno eccezione le planimetrie che possono essere accessate soltanto dai proprietari degli immobili, siano essi persone fisiche che società.

I titolari degli immobili possono effettuare questa procedura gratuitamente, esclusivamente sui beni di loro proprietà totale o parziale. Invece per richiedere una visura catastale su un terreno o un immobile di cui non si è proprietari è necessario pagare una piccola commissione.

Quanto costa la visura catastale

Le operazioni di visura catastale prevedono il pagamento di un tributo speciale, che dopo la digitalizzazione dei servizi è stato ridotto a una cifra estremamente contenuta. Esclusi i titolari del diritto di proprietà, i quali non devono pagare nulla per accedere ai dati sui propri immobili, terreni e fabbricati, tutti gli altri sono tenuti a corrispondere un valore di:

• 1,35€ per visura per soggetto, comprensiva di 10 unità immobiliari
• 1,35€ cadauna per visure storiche
• 1.35€ cadauna per visure di mappe

Visura catastale: dove e come richiederla?

La visura catastale può essere effettuata sia direttamente online che allo sportello, rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate presso gli Uffici provinciali del Territorio oppure in quelli del Comune di riferimento. Questi servizi sono erogati a pagamento anche presso lo Sportello Amico, presente in tutti gli uffici postali.

Le informazioni ricevute tramite la visura contengono al loro interno i dati in possesso del Catasto riguardo le mappe catastali, le planimetrie e i beni censiti di terreni, fabbricati e immobili. La consultazione dei dati catastali, compresi quelli storici, è consentita solo se presenti fisicamente presso l’Ufficio provinciale – Territorio competente.

Come effettuare una ricerca catastale

Con la visura catastale si possono effettuare ricerche utilizzando diversi parametri di ricerca, tra cui:

• per soggetto
• per immobile
• per partita
• per periodo di riferimento

La ricerca per immobile permette di consultare gli archivi utilizzando la particella catastale, ovvero l’identificativo catastale dell’immobile, del terreno o del fabbricato oppure tramite l’indirizzo civico dell’immobile. La ricerca per soggetto invece consente di trovare tutti i dati catastali riferiti a una precisa persona fisica o giuridica, inserendone il nome, il cognome, il codice fiscale o la denominazione legale.

La ricerca per partita è una procedura che veniva eseguita negli anni passati ed è oramai quasi inutilizzata, con la quale si potevano trovare i dati catastali delle unità immobiliari sulle quali avevano diritto più soggetti allo stesso tempo, tramite un codice identificativo. Infine è possibile effettuare una ricerca per periodi di riferimento, verificando lo stato attuale dei dati catastali oppure richiedendo una visura storica.

Come leggere correttamente una visura catastale

Per leggere una visura catastale è necessario conoscere e capire la terminologia utilizzata dal Catasto. A seconda se la visura riguarda un immobile, un fabbricato o un terreno bisogna fare riferimento a una terminologia specifica e differente.

Dati identificativi degli immobili

Nei documenti catastali molte volte si sente parlare di particella catastale, un termine tecnico fondamentale per capire e leggere correttamente le mappe e i dati in possesso del Catasto. La particella catastale o mappale altro non è che una frazione di un terreno o di un fabbricato che appartiene al medesimo soggetto fisico o giuridico.

Questa unità presenta la medesima classe, destinazione d’uso e caratteristiche catastali. Ogni particella viene contrassegnata da un numero identificativo, che ne permette la facile individuazione sia per le ricerche che per qualsiasi altra misura. Un altro termine importante è il Comune catastale, un codice di 4 cifre generalmente coincidente con il Comune amministrativo di domiciliazione della particella catastale.

Nei dati catastali degli immobili vengono indicati anche il foglio, la parte di terreno comunale di riferimento, il denominatore, un dato che riguarda soltanto gli immobili del Catasto fondiario e il subalterno, che identifica una unità immobiliare all’interno di una particella catastale. Solitamente non vengono richiesti i dati relativi alla sezione censuaria, amministrativa e urbana, necessari soltanto in alcuni Comuni a Statuto speciale.

Dati relativi al Catasto dei fabbricati

Quando si effettua una visura per degli immobili presenti nel registro del Catasto dei fabbricati vengono forniti alcuni dati particolari. Tra questi ci sono l’indirizzo dell’unità immobiliare incluso il numero civico, il piano e la scala, la zona censuaria che comprende un’area dove gli edifici sono accomunati dagli stessi parametri socioeconomici di riferimento, la categoria ovvero la tipologia dell’immobile, la classe che ne riporta la produttività, la consistenza o la dimensione dell’immobile e la rendita catastale.

Dati relativi al Catasto dei terreni

Infine nelle visure catastali è possibile ricevere i dati relativi ad unità immobiliari censite nel Catasto dei terreni. In questo caso si ottengono informazioni come la qualità, la macrocoltura agraria di una particella del terreno catastale, la classe, la produttività delle particelle con la medesima qualità, la Ha, la Are e la Ca, la superficie di estensione del terreno espressa rispettivamente in ettari, in are e in centiare.

Inoltre vengono riportati il reddito dominicale, il reddito medio riconducibile alle attività di tipo agricolo, rilevato in base alla qualità del terreno e alla produttività media di terreni dello stesso tipo e il reddito agrario. Quest’ultimo è un parametro che viene ricondotto sempre alla produttività agricola del terreno, ma integrata con il capitale d’esercizio e il lavoro di organizzazione.

Come richiedere la visura catastale

Per richiedere una visura catastale e ottenere tutte le informazioni inerenti immobili, terreni e fabbricati basta andare sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate e scaricare il modulo di riferimento, oppure rivolgersi agli Sportello Amico presenti negli uffici postali o agli uffici provinciali comunali. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è anche possibile prenotare un appuntamento per i servizi catastali, trovare lo Sportello Amico di Poste Italiane o il centro Certitel più vicino, oppure individuare l’Ufficio provinciale – Territorio di riferimento nel proprio Comune di residenza.