IMU prima casa e seconda casa: come si calcola?

L’IMU (ovvero l’Imposta Municipale Unica), è un tributo patrimoniale che si chiede a tutti coloro che possiedono immobili sul territorio italiano.

Tuttavia, non si parla di IMU prima casa, poiché stando alle normative fiscali, questa tassa non fa riferimento all’abitazione principale di un individuo.

Si applica invece a chi ha più dimore, ad esempio una villa per le vacanze estive, oppure degli appartamenti comprati per degli investimenti. Ciò significa che il pagamento dell’IMU è richiesto a chi ha in possesso almeno una seconda casa.

Inoltre, quando scopri la rendita catastale puoi conoscere il valore dell’immobile. Questo dato risulta essere fondamentale non soltanto per il calcolo dell’IMU ma anche per tutte quelle spese che il proprietario (o l’acquirente) deve fronteggiare.

Allo stesso tempo però, è bene precisare che non tutti sono tenuti a pagare l’IMU sulla seconda casa. Il motivo risiede nel fatto che esistono alcune particolari eccezioni (ad esempio divorzi, usufrutti e così via).

IMU come si calcola

A questo punto ci si chiede: come calcolare l’IMU a livello pratico?

E’ importante disporre di una serie di informazioni base, ovvero:

• La rendita catastale
• Il coefficiente
• L’ aliquota (stabilita dal Comune)

Per prima cosa, bisognerà effettuare il calcolo della base imponibile. A tal proposito, risulta fondamentale tenere a mente le varie regolamentazioni sui fabbricati (che devono essere iscritti presso il catasto), sulle aree fabbricabili e sui terreni agricoli.

IMU su fabbricati

In base a quanto stabilito dalle nuove normative, la base imponibile IMU su fabbricati è rappresentata dal valore dell’immobile.

Esso si determina applicando dei coefficienti catastali (noti anche come moltiplicatori) all’ammontare della rendita catastale, con una rivalutazione pari al 5%.  La formula per la base imponibile è la seguente:

Rendita catastale + 5% x coefficiente catastale

Vediamo alcuni esempi:

Per le categorie catastali da A/1 a A/11 (eccetto A/10), il coefficiente è 160. I tipi di immobile che rientrano in questa fascia sono le abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali. Ma anche: i villini, le ville, i castelli, i palazzi di eminenti pregi artistici o storici e gli alloggi tipici dei luoghi.

A10 invece, fa riferimento agli uffici o studi privati e il suo coefficiente è              80.

Da B1 a B8 il coefficiente è 140 e riguarda: i collegi e i convitti, le case di cura e gli ospedali non a scopo di lucro, le prigioni e i riformatori. Ma anche gli uffici pubblici, le scuole e i laboratori, le biblioteche, i musei, le gallerie, le accademie e i circoli.

A seguire:

• C/1, coefficiente 55: negozi e botteghe
• C/2, C/6, C7, coefficiente 160: magazzini e locali di deposito, le stalle, le scuderie e le tettoie
• Da C/3 a C/5, coefficiente 140: laboratori per arti e mestieri, i fabbricati e locali per esercizi sportivi non a scopo di lucro, gli stabilimenti balneari
• Da D/1 a D/10 (escluso D/5), coefficiente 65: opifici, alberghi e pensioni, i teatri, i cinematografi, le sale per concerti e spettacoli e simili, le case di cura ed ospedali, i fabbricati e i locali per esercizi sportivi.

IMU su aree fabbricabili e terreni agricoli

In merito alle aree fabbricabili invece, la base imponibile si ricava seguendo alcuni parametri, ovvero:

• La zona territoriale di ubicazione
• L’indice di edificabilità

La destinazione d’uso consentita

• Gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione
• I prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche

Infine, il calcolo base imponibile IMU su terreni agricoli (non coltivati), è data dal “valore ottenuto applicando all’importo del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135”.