Il termine morosità indica il mancato pagamento delle quote condominiali da parte di uno o più condomini. Ma cosa accade se un condomino non paga le spese condominiali?
Partiamo da una questione molto importante: l’amministratore deve occuparsi degli inquilini morosi in modo proattivo, perché, se i condomini non pagano, non vengono pagati a loro volta i fornitori. E se i fornitori non vengono pagati, il condominio si ferma. Agire tempestivamente contro i morosi è fondamentale per la salute finanziaria del condominio.
In Italia la morosità condominiale è disciplinata dal Codice Civile: l’articolo 1129 sancisce l’obbligo dell’amministratore di agire e l’articolo 63 disp. att. stabilisce quando effettuare un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso e in che modo comunicare con i creditori.
Le responsabilità dell’Amministratore
Tra i compiti principali di un buon amministratore di condominio c’è sicuramente la gestione dei flussi economici – la pianificazione delle spese ordinarie e straordinarie, nonché il buon funzionamento dei pagamenti in entrata e in uscita.
Qual è dunque la responsabilità dell’amministratore in caso di morosità?
Solleciti
Innanzitutto, l’amministratore invia solleciti di pagamento al condomino moroso, ricordandogli l’importo dovuto e le eventuali penali o interessi di mora previsti – in alcuni casi il regolamento stabilisce interessi per ritardi.
Recupero Forzoso
Se il ritardo supera un certo periodo (generalmente 6 mesi), l’amministratore è obbligato per legge ad agire per il recupero forzoso del credito, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea. Si procede a richiedere un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva. Ciò comporta ulteriori spese legali a carico del moroso. In base all’articolo 63 del Codice Civile, l’amministratore può infatti rivolgersi al tribunale tramite il proprio legale e ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza una preventiva autorizzazione assembleare, purché il credito risulti certo, liquido, esigibile e provato per iscritto.
Questa procedura tutela la solidità economica del condominio e chi ha versato regolarmente, perché consente di agire rapidamente contro i morosi, anche con pignoramento dei beni, nonostante un’eventuale opposizione che il debitore può proporre entro quaranta giorni. Inoltre l’amministratore, su richiesta dei creditori del condominio che non siano stati soddisfatti, deve comunicare loro i nominativi dei condomini inadempienti.
In caso di ulteriore inadempimento, si può passare all’esecuzione forzata: pignoramento di beni o dello stesso immobile del debitore, oppure del suo stipendio/pensione.
Inoltre, se l’appartamento è affittato a terzi, la legge consente al condominio di ottenere dal giudice che il canone d’affitto venga versato direttamente al condominio fino a saldare il debito.
Cosa avviene al condomino moroso?
Durante la morosità, il condomino in difetto perde il diritto di voto in assemblea sulle delibere che riguardano le spese (preventivo e consuntivo) finché non salda gli arretrati. Inoltre, può essere escluso dall’utilizzo di servizi comuni non essenziali (ad esempio, se previsto, si potrebbe limitare l’uso del riscaldamento centralizzato o di altri servizi suddivisibili).
Sei un inquilino che ha difficoltà a pagare?
Comunicalo immediatamente all’amministratore: a volte si possono concordare piani di rientro evitando le vie legali. Dall’altro lato, se nel tuo stabile ci sono morosità croniche, affidati a un amministratore attento. AB Amministrazioni, con sede a Firenze, gestisce con fermezza ma anche sensibilità le situazioni di morosità: contattaci per avere supporto nella tutela del bilancio condominiale e trovare soluzioni equilibrate per tutti.
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