Fondi chiusi immobiliari: ecco come funzionano e quando conviene investirvi
Sono davvero tante le opportunità di investimento tra cui può scegliere chi ha deciso di impiegare i suoi risparmi. Non se ne sente parlare moltissimo, eppure i fondi chiusi immobiliari stanno riscuotendo un discreto successo, grazie soprattutto alla reputazione che sono riuscite a crearsi le cedole che distribuiscono. Ma vediamo come funzionano e cerchiamo di capire se conviene investirvi o meno.
Come funzionano i fondi chiusi immobiliari
I fondi chiusi immobiliari sono fondi che investono la maggior parte del capitale raccolto (non meno di due terzi) in immobili. Oltre agli edifici, rientrano in questi investimenti anche i diritti reali di godimento e le partecipazioni nelle società immobiliari non quotate. È difficile fare un discorso generico su questi fondi, visto che ne esistono diverse tipologie, classificabili in relazione alla platea a cui sono rivolti (investitori professionali o investitori retail), alla modalità di distribuzione dei dividendi (che possono essere distribuiti oppure accumulati e reinvestiti) ed alla modalità di acquisizione degli immobili.
Ad ogni modo, quando la società emittente colloca il fondo sul mercato, stabilisce la scadenza del fondo, con la durata massima che può essere di trent’anni, e fissa un obiettivo di rendimento annuo. Si parla di obiettivo, non di promessa: può sembrare un dettaglio, ma non lo è affatto ed è importante rimarcarlo. Non possono essere fatte delle promesse perché gli investimenti immobiliari comportano comunque dei rischi più o meno imprevedibili: le valutazioni possono subire variazioni nel corso del tempo, possono verificarsi delle difficoltà nella vendita degli immobili e gli eventuali inquilini potrebbero mostrarsi inadempienti. Sono delle incognite che impediscono di avere la garanzia che l’obiettivo di rendimento possa essere sempre raggiunto.
Sono un investimento conveniente?
Una caratteristica importante dei fondi chiusi immobiliari consiste nella discrepanza che sussiste praticamente sempre (e con dimensioni abbastanza pronunciate, tra il 30% ed il 40%) tra il valore patrimoniale del fondo calcolato sul valore degli immobili in base alle stime di periti ed esperti, ed il prezzo di mercato che invece si forma in borsa in base alla legge di domanda e offerta. Il prezzo di mercato è quasi sempre più basso rispetto al valore patrimoniale (detto anche NAV, Net Asset Value). Come detto , le quote del fondo possono essere acquistate e vendute in Borsa Italiana: a differenza di altri fondi comuni, i riscatti e la sottoscrizione di nuove quote non sono permessi.
La divergenza tra il valore patrimoniale ed il prezzo di mercato può essere visto come un enorme vantaggio: effettivamente in linea teorica lo potrebbe essere, ma bisogna anche considerare il fatto che il mercato immobiliare è uno dei meno liquidi in assoluto, quindi non è detto che la quotazione di un perito corrisponda al prezzo a cui l’immobile potrebbe essere venduto. La convenienza di questi fondi è rappresentata soprattutto dalle cedole, che solitamente derivano dalle entrate ottenute tramite gli affitti e che possono essere anche molto elevate. Tuttavia, considerando la già citata scarsa liquidità del mercato e la lunga durata del fondo, bisogna considerare il rischio rappresentato dalla svalutazione del patrimonio nel corso del tempo.
