Bonus Prima Casa 2018: come richiedere le agevolazioni

Attraverso l’ultima Legge di Stabilità sono state confermate le misure di agevolazione per l’acquisto della prima casa, dei provvedimenti che permettono di ricevere in alcuni casi una riduzione della tassa di registro, delle imposte ipotecarie e catastali. Il bonus Prima Casa 2018 offre diversi vantaggi, tra cui una base imponibile più bassa e una procedura d’accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate più snella e semplificata. Tuttavia esistono delle limitazioni per la ricezione di tali benefici, perciò vediamo chi può richiedere le agevolazioni sulla prima casa e come fare per ottenerle.

Agevolazioni Prima Casa 2018: requisiti necessari

Per accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa è indispensabile possedere tutti i requisiti necessari. Il rispetto dei parametri deve essere presentato ufficialmente dall’acquirente, attraverso l’indicazione nella dichiarazione sostitutiva o con un documento successivo di implementazione dell’atto di compravendita. Innanzitutto l’abitazione da acquistare deve rientrare nelle categorie catastali previste dalla norma, tra cui compaiono:

• A/2, immobili civili
• A/3, immobili economici
• A/4, immobili popolari
• A/5, immobili ultrapopolari
• A/6, fabbricati rurali
• A/7, villini
• A/11, immobili tipici e tradizionali

Sono invece escluse dalla possibilità di ricevere le agevolazioni sulla prima casa le abitazione che rientano nelle seguenti categorie catastali:

• A/1, immobile signorile
• A/8, ville
• A/9, castelli e palazzi di pregio storico

In alcuni casi possono rientrare nelle agevolazioni anche i fabbricati e i locali commerciali, purché destinati o riconvertiti ad abitazione principale di residenza. Tra questi ci sono gli immobili delle seguenti categorie catastali:

• C/2, magazzini e depositi
• C/6, autorimesse
• C/7, tettoie

Localizzazione dell’immobile per le agevolazioni Prima Casa 2018

Per usufruire delle agevolazioni fiscali 2018 per l’acquisto della prima casa è necessario che l’immobile si trovi all’interno del proprio Comune di residenza. Qualora la propria residenza fosse differente da quella dell’immobile è necessario effettuare il trasferimento entro 18 mesi dall’acquisto della casa. Il cambio di residenza deve essere certificato attraverso una dichiarazione di trasferimento, notificata presso gli uffici del Comune. Esistono tuttavia alcune esclusioni.

Ad esempio non è obbligatorio il trasferimento delle residenza se nel Comune in cui si trova l’immobile l’acquirente svolge attività lavorative o senza scopo di lucro, come volontariato o sport, oppure se il cittadino italiano risulta residente all’estero, ma l’abitazione in questione risulta essere l’unica casa di residenza in Italia. Infine anche le Forze dell’Ordine non sono tenute a rispettare l’obbligo della residenza nello stesso Comune, quindi possono usufuire in qualsiasi caso delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Imposte agevolate con bonus 2018 Prima Casa

Qualora si rientri all’interno dei parametri previsti per l’accordo delle agevolazioni Prima Casa, si ha diritto a una riduzione delle imposte sulle compravendita di immobili. In particolare la misura prevede una distinzione fondamentale tra i venditori privati, che non sono soggetti al pagamento dell’IVA e le imprese. Nel primo caso le agevolazioni comprendono una diminuzione dell’imposta di registro, al 2% invece che al 9%, oltre all’imposta ipotecaria fissa a 50€ così come quella catastale. Se l’acquisto dell’immobile avviene invece da un’impresa le agevolazioni comprendono una riduzione dell’IVA al 4%, più valori fissi di 200€ per l’imposta di registro, quella impotecaria e l’imposta catastale.

Agevolazioni Prima Casa per acquistare il secondo immobile

A differenza delle vecchie norme per le agevolazioni Prima Casa, contenute nella Legge di Stabilità 2016, oggi è possibile accedere al bonus per l’acquisto agevolato dell’abitazione di residenza anche se si possiede già un immobile. Tuttavia la condizione imprescindibile è la vendita della prima abitazione entro 12 mesi dalla data d’acquisto della seconda casa, qualora si dovesse beneficiare delle agevolazioni Prima Casa. Sono compresi anche gli immobili ottenuti gratuitamente, come ad esempio per la successione ereditaria e le donazioni.

Se il termine dei 12 mesi non dovesse essere rispettato si rischia una sanzione pari al 30%, oltre al risarcimento delle imposte indebitamente non versate all’Erario. Tuttavia tale eccezione non ha validità nel caso in cui i due immobili si trovassero all’interno dello stesso Comune di residenza, qualora la vecchia abitazione risultasse comprata senza agevolazioni. Altrimenti non esistono limitazioni, ovvero se la vecchia casa era stata acquistata con le agevolazioni Prima Casa, purché si rispetti il termine ultimo dei 12 mesi.

Riacquisto della Prima Casa senza perdere il Bonus: come fare

La normativa prevede che chi vende un immobile comprato con le agevolazioni Prima Casa entro un anno può continuare a usufruire di tale benefici anche per il riacquisto. Ovviamente il secondo immobile deve rientrare nei parametri indicati dal Bonus Prima Casa 2018. In questo caso si ha diritto a un credito d’imposta pari all’importo della tassa di registro, oppure uguale all’IVA versata per l’acquisto della prima abitazione a condizioni agevolate. Naturalmente tale credito non può essere più elevato dell’imposta dovuta sul secondo immobile, ovvero generare un surplus economico.

Quando decadono le agevolazioni

Qualora non si rispettassero tutti i criteri di assegnazione e i termini ultimi della presentazione dei documenti le agevolazioni del bonus 2018 per la Prima Casa possono essere perse. Se ciò dovesse accadere la sanzione prevede una multa del 30% più il rimborso delle imposte ingiustamente non versate. Ciò può avvenire per dichiarazioni false, se la casa comprata con le agevolazioni viene venduta entro 5 anni dall’acquisto, se non viene trasferita la residenza entro 18 mesi oppure se scaduti i 12 mesi previsti dalla normativa non viene venduto il primo immobile comprato con le agevolazioni, mantenendo quindi soltanto la nuova abitazione.

Regola prezzo-valore: cos’è e come funziona

L’Agenzia delle Entrate permette di indicare un valore dell’immobile diverso da quello indicato nell’atto di compravendita, definito in base al valore catastale. Tale accorgimento si chiama regola del prezzo-valore, ed è ammesso solo ed esclusivamente per gli immobili ad uso residenziale come Prima Casa. Il sistema del prezzo-valore consente di determinare una diversa base imponibile sulla quale pagare le imposte sulla casa. Ciò comporta una serie di benefici, tra cui il pagamento delle imposte sul solo valore catastale dell’immobile e una limitazione degli accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia la regola del prezzo-valore si applica solo ed esclusivamente nella compravendita di immobili da parte di privati, di associazioni, enti e fondazioni che non sono soggette al pagamento dell’IVA. Tale sistema ha validità sia per le abitazioni che beneficiano delle agevolazioni Prima Casa, che su qualsiasi altro immobile che risulti come abitazione principale di residenza. Inoltre si applica anche ai contratti come la nuda proprietà e l’usufrutto.