Disdette contratti di affitto: ecco come si fa e se ci sono dei costi

I contratti di locazione hanno una loro scadenza, espressamente prevista ed accettata dalle parti al momento della stipulazione; può comunque capitare che il locatore o l’inquilino si trovi in una situazione che lo costringa a chiedere lo scioglimento anticipato dell’accordo. In questi casi si può ricorrere alle disdette dei contratti di affitto: vediamo di che si tratta, come si deve procedere e quali costi comportano.

La disdetta per finita locazione

A prescindere dalla scadenza prevista sul contratto, le controparti hanno la facoltà di trovare un accordo per risolvere il loro impegno. Nella realtà, però, la risoluzione consensuale è abbastanza rara, perché di solito l’iniziativa parte da una delle due parti. In linea di massima si può dire che le regole relative alla risoluzione dei contratti di affitto sono più agevoli per l’inquilino che per il padrone di casa. Il locatore infatti ha la possibilità di richiedere la disdetta per finita locazione, inviando all’inquilino una raccomandata (o un messaggio tramite PEC) con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza naturale del contratto.

Tra l’altro, il locatore può richiedere il recesso dal contratto solo nei casi previsti dalla legge, altrimenti il conduttore può rifiutare la richiesta. I casi previsti dalla legge sono:

• vendita dell’immobile a terzi (e non si hanno altre proprietà oltre quella in cui si abita);
• destinazione dell’immobile ad uso personale a fini abitativo, commerciale, artigianale o professionale al coniuge, ai figli, ai genitori o a parenti fino al secondo grado;
• utilizzo dell’immobile per esercitare attività diretta a finalità sociali, pubbliche, cooperative, culturali o di culto; in questo caso è necessario offrire all’inquilino un altro immobile idoneo;
• demolizione, ricostruzione o ristrutturazione integrale dell’immobile perché si trova in un edificio danneggiato;
• l’inquilino non occupa continuativamente la casa senza giustificato motivo;
• l’inquilino dispone di un alloggio libero e idoneo all’interno dello stesso comune.

Il recesso richiesto dall’inquilino

Gli inquilini invece possono richiedere le disdette dai contratti di affitto praticamente in qualsiasi momento. Può farlo sia quando si presentano i gravi motivi previsti dall’articolo 3 della legge 431/1998, oppure sfruttando la clausola di recesso convenzionale espressamente prevista dal contratto. Ad ogni modo, anche l’inquilino ha l’obbligo di comunicare le sue intenzioni inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno o un messaggio di posta elettronica certificata con un anticipo di almeno sei mesi rispetto alla scadenza del contratto

I costi delle disdette dei contratti di affitto

Le disdette dei contratti di affitto prima della loro scadenza comportano delle spese per tutte e due le parti. L’inquilino dopo aver inviato la comunicazione può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, ma dovrà comunque pagare i canoni di affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso. La caparra viene restituita all’inquilino, ma il proprietario può trattenerla se nota dei danni all’interno dell’immobile. E poi c’è da pagare la tassa di registro per il recesso anticipato: è un onere che grava sul locatore, che in seguito ha la possibilità di rivolgersi all’inquilino per recuperare la metà dell’importo pagato al Fisco; l’imposta ammonta a 67 euro: ci sono trenta giorni di tempo per versarla e presentare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI.