Contratto di locazione transitorio: cos’è, chi può farlo e quali tasse si pagano?
Può capitare che una persona, per una serie di circostanze (studio o lavoro, per esempio) debbano trasferirsi temporaneamente da un’altra parte; la legge prevede un tipo di contratto di affitto creato appositamente per le esigenze di natura temporanea: stiamo parlando del contratto di locazione transitorio. Approfondiamo un po’ il discorso per capire meglio di cosa si tratta, chi può farlo e in quali occasioni e quali tasse si pagano.
Cos’è il contratto di locazione transitorio e quali sono le sue caratteristiche
Introdotto dalla legge 431/1998 (la norma che disciplina gli immobili ad uso abitativo), non molto tempo fa questo tipo di contratto è stato oggetto di un piccolo “restauro” con l’approvazione del DM del 16/01/2017. Il contratto di locazione transitorio, come detto, nasce per andare incontro ad esigenze di natura temporanea. Molto spesso si ricorre a soluzioni del genere per motivi di studio e di lavoro. L’articolo 2 del DM infatti parla di questo contratto come lo strumento per soddisfare le esigenze di proprietari e conduttori in situazioni di: mobilità lavorativa, trasferimenti temporanei per studio, apprendistato, formazione professionale, aggiornamento e ricerca di occupazione.
La caratteristiche distintiva del contratto di locazione transitorio è rappresentata dalla sua durata: non si può andare oltre i 18 mesi. Trascorso un anno e mezzo, il contratto di estingue; le parti possono trovare un accordo per scioglierlo in anticipo. Il proprietario non ha la possibilità di recedere unilateralmente dal contratto, mentre l’inquilino può farlo, ma solo in presenza di gravi motivi e dando un preavviso tramite raccomandata con un anticipo di almeno tre mesi. È prevista anche la possibilità di stipulare contratti con durata inferiore ai 30 giorni; le norme ammettono anche la stipulazione di contratti atipici (ovvero non disciplinati dalla legge), ma in questo caso devono essere redatti con il supporto delle associazioni di categoria (proprietari edilizi e conduttori).
I contratti di locazione transitoria devono indicare quale tra quelle previste dall’Accordo territoriale delle organizzazioni di categoria è l’esigenza di transitorietà del proprietario o dell’inquilino. Questa dichiarazione di transitorietà deve essere provata: per i contratti di durata superiore ai 30 giorni è infatti necessario allegare l’apposita documentazione. Il contratto deve essere redatto seguendo i modelli previsti dal Decreto del 2017; la stessa norma disciplina anche la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore. Sono a carico del locatore le spese per l’installazione e la manutenzione straordinaria degli impianti, per l’adeguamento alle nuove leggi e per la sostituzione o la rimozione di rivestimenti e pavimenti. Sono a carico del conduttore le spese per la manutenzione ordinaria, per i consumi e per le eventuali ispezioni e collaudi.
Canone di locazione e tasse da pagare
Il canone di locazione viene determinato dalle parti tenendo conto dei massimi e dei minimi che sono stati stabiliti dalle associazioni di locatori e conduttori; queste soglie vengono fissate sulla base di diversi elementi che riguardano sia l’immobile che l’area in cui esso si trova. Questa regola è valida per tutti i comuni che hanno una popolazione superiore ai 10.000 abitanti. Va fatto un discorso a parte per i contratti transitori stipulati dagli studenti universitari: questi possono essere stipulati solo nei comuni in cui si trovano sedi universitarie o dove vengono svolti corsi di specializzazione e formazione post laurea. I contratti per universitari possono avere una durata compresa tra i 6 mesi e i 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza.
Dal punto di vista fiscale merita una segnalazione il fatto che anche per i contratti di locazione transitori è possibile beneficiare della cedolare secca. Nei comuni in cui è possibile stabilire un canone liberamente tra le parti, l’imposta sostitutiva si calcola con un’aliquota del 21%; nei comuni in cui invece si devono seguire gli accordi territoriali l’aliquota scende al 10%. Il contratto va registrato entro 30 giorni: l’imposta di registro del 2% va divisa tra le parti. Le spese relative alle marche da bollo sono invece a carico del conduttore.
