Calcolo valore immobiliare: come si effettua?

Sapere quale può essere il valore di un immobile è importante per chi ha intenzione di comprare o di vendere una casa. Per riuscire a fissare il prezzo giusto è necessario sapere come si effettua il calcolo valore immobiliare: non si tratta di un calcolo semplice, perché si devono considerare tanti fattori e diverse variabili.

Per questo motivo il più delle volte ci si affida ad agenzie o esperti del settore per definire il valore della casa. Può essere comunque utile conoscere quali sono tutti i parametri da considerare per stabilire il prezzo dell’immobile.

Superficie e valore al metro quadro

È importante chiarire subito che in questo articolo si farà riferimento al valore di mercato dell’immobile, e non al suo valore catastale. La prima cosa da fare per iniziare il calcolo del valore dell’immobile è verificarne la sua superficie commerciale. Si deve tenere conto sia della superficie calpestabile (più muri interni ed esterni) che delle eventuali cantine, mansarde, verande, e superfici scoperte quali terrazze, balconi e così via. I vari “pezzi” della casa vengono sommati tenendo conto di alcuni coefficienti precisi. La superficie ottenuta in questo modo permette di stabilire quello che è il prezzo al metro quadro, fondamentale per ottenere la valutazione finale.

Il valore al metro quadro viene definito in base ad una serie di coefficienti. Influiscono sul calcolo:

• l’ubicazione dell’immobile (città o campagna, centro o periferia);
• le condizioni dell’edificio e i locali al suo interno;
• lo stato di conservazione.

Tutti questi parametri vendono considerati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate; le sue valutazioni vengono aggiornate semestralmente e per ogni area territoriale omogenea (zone OMI) di ogni comune viene indicata un importo minimo e massimo per metro quadro. Le quotazioni OMI possono essere un buon punto di riferimento, ma di certo non possono sostituire una stima effettuata da un tecnico professionista.

I coefficienti di merito

La superficie ed il valore di mercato la metro quadro non sono gli unici elementi di cui tenere conto nel calcolo del valore dell’immobile. Ci sono altri parametri che possono andare ad aumentare o a ridurre la quotazione della casa: sono coefficienti espressi in percentuale che fanno riferimento alle caratteristiche dell’immobile:

• coefficienti in base al piano; il valore della casa può essere aumentato o ridotto in base al piano (seminterrato, piano terra con o senza giardino, primo piano e piani superiori con o senza ascensore, attico);
• coefficienti legati allo stato locativo e all’età della casa; se l’abitazione è libera il suo valore non viene intaccato, mentre viene ridotto se sono locate; lo stato di conservazione (in buono stato, ristrutturato, di nuova costruzione o da ristrutturare) incide sul prezzo;
• coefficienti legati ad altre caratteristiche; nel calcolo del valore di un immobile si deve tenere conto anche di altre qualità, come ad esempio l’esposizione e luminosità e il sistema di riscaldamento.

Come si effettua il calcolo del valore immobiliare

Il calcolo vero e proprio si effettua moltiplicando la superficie commerciale per la quotazione a metro quadro, e poi si applicano i vari coefficienti di merito, che possono avere un peso anche molto importante sul prezzo finale. Non si tratta affatto di un’operazione semplice, roba da professionisti, ma è comunque importante per chi vuole vendere o comprare un immobile conoscere quali sono i fattori che ne determinano il prezzo.